Оценка квартиры (недвижимости) для банковской ипотеки. Нюансы процедуры

 

○ Особенности ипотечного кредитования

Ипотека – один из наиболее популярных кредитных продуктов в стране. Она позволяет стать обладателем собственного жилья, не тратя долгие годы на накопление нужно для покупки суммы.

Основные особенности ипотеки:

• Долгосрочность – оформляется на срок до 30 лет (чаще всего на 10-15 лет).
• Большая сумма – можно получить шестизначные займы по достаточно низким процентам (по сравнению с потребительским кредитом);
• Только целевая выдача денежных средств – они могут быть потрачены исключительно на приобретение недвижимости;
• Наличие требований не только к потенциальному заемщику, но и к покупаемому жилью;
• Обременение – квартира находится в залоге у банка до полного погашения долга;
• Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости, которая является одним из существенных пунктов ипотечного договора.

 

○ Оценка недвижимости для оформления ипотеки

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч.1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ).

Оплата услуг оценщика входит в список дополнительных расходов заемщика при оформлении ипотеки.

✔  Для чего оценивается квартира?

Определение рыночной стоимости приобретаемой жилплощади выгодно не только банку, но и заемщику.  Для первого оно обеспечивает возможность определения суммы кредитования. При этом берется наименьшее значение, для минимизации финансовых рисков банка.

Для заемщика оценка – это:

• Возможность определения адекватности цены, установленной продавцом.
• Гарантия, что в случае невозможности дальнейших выплат по кредиту, он может быть закрыт путем продажи жилплощади.

✔  Почему для банка это важно?

Банк настаивает на проведении оценки перед заключением договора, потому что приобретаемая квартира остается под его залогом. А значит, кредитору нужна гарантия, что в случае невозврата денег заемщиком, понесенные убытки будут компенсированы продажей жилплощади.

Важно!

Для заключения ипотечного  соглашения определяется рыночная и ликвидационная стоимость квартиры, чтобы в случае возникновения с возвратом кредита, выручка с реализации недвижимости с торгов полностью покрыла долг заемщика.

 

○ Правила оценки недвижимости

Процедура оценки условно делится на 2 этапа для заказчика:

1. Выбор оценщика, обсуждение деталей и предоставление пакета документов.
2. Оценочные мероприятия с выдачей отчета, который будет прилагаться к списку документов для оформления ипотечного договора.

При оценке учитывается комплекс деталей, среди которых:

• Местоположение недвижимости – микрорайон, развитость инфраструктуры и т.д.
• Состояние многоквартирного дома, в котором расположена приобретаемая жилплощадь – тип, состояние, материалы, год возведения и т.д.
• Состояние квартиры – этаж, площадь, количество комнат и их расположение, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов.

Таким образом, оцениваются только неизменные качества жилплощади (хороший ремонт повышает рыночную стоимость, но не влияет на ликвидную).

✔  Документы на жилье

Для проведения оценки специалисту нужно предоставить:

• Правоустанавливающий документ на недвижимость (на основании которого возникло право собственности).
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт;
• Поэтажный план и экспликация.
• Справка о том, что дом не находится в планах на снос (не требуется для новостроек).
• Справка о перекрытиях (для домов, возведенных до 1960 года).

✔  Личные документы

Для проведения оценки заказчику нужно предоставить только паспорт (для заключения договора) и оставить свои контактные данные. После завершения всех мероприятий отчет будет вручен лично либо направлен почтой по адресу, указанному в соглашении.

✔  Стоимость оценки

Стоимость услуг оценщика напрямую зависит от региона, в котором они оказываются. Чем крупнее город и больше население, тем выше установленная цена.

 

○ Кто платит за оценку квартиры?

Расходы на оплату оценочных мероприятий полностью ложатся на плечи заемщика. Это он должен убедить банк в отсутствии рисков при выдаче ипотечного кредита.

Поэтому не стоит забывать, что оформление жилищного займа предполагает целый ряд расходов, в числе которых и оплата услуг оценщика.

 

○ Лица, занимающиеся оценкой жилья

Для проведения оценки можно выбрать:

• Независимого эксперта.
• специалиста, аккредитованного банком-кредитором.

Независимо от того, на какой категории остановиться, следует обращать внимание на:

• Стаж работы на жилищном рынке.
• Число успешных сделок.
• Отзывы клиентов.
• Соответствие установленной цены средней для данного региона.

✔  Независимые оценщики

Это специалисты, которые не заключали договор с банком и работают на своих условиях. Плюс обращения к независимому эксперту – возможность получения услуги по более низкой цене. Минусов больше, это:

• Увеличение времени на подписание договора (банку необходимо проверить надежность оценщика).
• Риск отказа в выдаче займа на основании непринятого отчета от независимого эксперта.

✔  Аккредитованные банком оценщики

Это специалисты, с которыми банк заключил договор на оказание оценочных услуг своим клиентам. Именно их рекомендуют банковские сотрудники для проведения оценочных мероприятий.

Обращение к ним гарантирует надежность, потому что специалист уже проверен банком и его отчет не вызовет сомнений. Но цена за услуги может оказаться выше, чем у другой категории оценщиков.

 

○ Особенности проведения оценки жилья

Оценка проводится в 3 подхода:

1. Сравнительный – сравниваются аналогичные объекты недвижимости.
2. Доходный – оценка перспективности повышения рыночной стоимости квартиры.
3. Затратный – определение объема затрат для постройки аналогичной жилплощади.

Таким образом, оценивается не только текущая стоимость квартиры, но и перспективная. Это также важно для банка, учитывая долгосрочный характер ипотеки.

 

○ С чем сталкиваются люди при покупке, советы эксперта:

✔ Собираемся покупать квартиру в ипотеку. Банк требует оценки стоимости жилья, законно ли это? Можно ли отказаться от оценки, так как она очень дорогая и серьезно ударит по карману?

Оценка квартиры является существенным пунктом, без которого нельзя составить ипотечный договор. Поэтому требование банка является законным и ваш отказ от проведения оценки может привести к отрицательному решению по кредитной заявке.

✔ Купила квартиру в ипотеку. Позже узнала, что она была оценена неправильно, теперь я плачу за эту квартиру больше, чем она стоит. Что делать в таком случае, можно ли подать в суд на оценщика за нанесенный ущерб?

Особенность ипотечной оценки в том, что банк всегда принимает наименьшую величину, установленную специалистом. Поэтому вы в любом случае платите больше, вопрос в том, на сколько. Если разница существенная, можно провести независимую экспертизу и обратиться в суд.

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ