Как купить квартиру в лизинг? Недвижимость в лизинг для физических лиц, как правильно оформить документы, нюансы и риски.

Приобретение собственного жилья связано с трудностями для многих граждан, поэтому обращение в банк за кредитом стало обычным делом. Но высокие проценты делает получение заемных средств невыгодным. Ввиду такой тенденции появилась новая возможность – приобретение квартиры в лизинг. Учитывая, что данный вид кредитования изначально был возможен только для юрлиц, многие не знают об особенностях процедуры. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как можно купить жилье в лизинг: требования к заемщику и все особенности процедуры.

 

 

 

○ Что такое лизинг?

Лизинг – сделка имеющая гражданско-правовой характер. Ее главная особенность – возникновение финансовых и имущественных отношений не с банками, а с лизинговыми компаниями.

• «Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (ст.2 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) от 29.10.1998 №164-ФЗ, далее №164-ФЗ)».

Лизинговая сделка является трехсторонней, где дополнительным участником выступает лизинговая компания.

Данный вид займа привлекателен для граждан, не имеющих официального трудоустройства и которые не могут подтвердить свой доход.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Особенности для физических и юридических лиц.

В согласии со ст. 4 №164-ФЗ сторонами лизинговой сделки выступают:

• Лизингодатель – лицо, приобретающее предмет сделки и передающее его в пользование лизингополучателю на условиях, определенных договором.
• Лизингополучатель – лицо, которому предоставляется предмет сделки и которое обязуется выплатить его стоимость в срок, установленный соглашением.
• Продавец – владелец предмета сделки, передающий его лизингодателю или лизингополучателю (в зависимости от условий договора) за установленную соглашением плату.

Любой из участников лизинговой сделки может быть как физическим, так и юридическим лицом. Процедура предоставления предмета сделки схожа, но есть разница между предметом в зависимости от статуса лизингополучателя. Так, юридическому лицу может быть предоставлена только недвижимость коммерческого характера, а физическому – из жилого фонда. В правовом отношении между сделками отличий нет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Отличие лизинга от ипотеки: преимущества и недостатки.

Несмотря на то, что ипотека и лизинг являются привлечением заемных средств для приобретения жилья, между ними есть существенные отличия:

• Лизинг выступает как долгосрочная аренда с возможностью последующего выкупа недвижимости и оформления права собственности, в то время как при ипотеке квартира приобретается на имя клиента.
• Размер процентной ставки при лизинге меньше, а срок рассрочки – больше, чем при ипотеке.
• Если лизингополучатель два раза подряд допустит просрочку платежа, лизинговая компания может списать сумму долга с его расчетного счета без предварительного уведомления. Данная возможность определяется тем, что одним из требований при оформлении сделки является открытие клиентом банковского счета с неснижаемой суммой.  При ипотеке подобные методы воздействия на недобросовестного клиента отсутствуют.

У каждого способа привлечения заемных средств есть как преимущества, так и недостатки. Минусов у лизинга немного:

• Относительно недавнее появление на рынке недвижимости из-за чего система еще не до конца отработана.
• Получение права собственности только после окончательного расчета с лизингодателем. В течение всего периода арендования, лизингополучатель рискует быть выселенным в случае просрочки платежей без возможности возврата потраченных средств.

При этом у такого вида сделки есть несомненные преимущества перед ипотекой:

• Проценты ниже, чем при ипотечном кредитовании.
• Список требований к лизингополучателю меньше, чем к заемщику.
• Минимальный пакет документов.
• Отсутствие требования официального трудоустройства.
• Возможность получения собственного жилья даже при отказе банков в предоставлении ипотечного кредита.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Требования лизинговых компаний.

Требования к лизингополучателю различаются в зависимости от его статуса. Так, юридические лица должны соответствовать следующим критериям:

• Учредительные документы должны быть актуальными и соответствующими указанному виду деятельности.
• Компания должна быть зарегистрирована не позже, чем год назад.
• У предприятия должны отсутствовать задолженности по всем платежам.
• Организация должна иметь положительную динамику работы в своем рыночном сегменте.

Для физических лиц требования следующие:

• Возраст  от 21 до 60 лет на момент оформления лизинга.
• Положительная кредитная история.
• Источник дохода должен быть постоянным.
• В случае если стоимость предмета лизинга превышает 20 млн. рублей, необходимо документальное подтверждение дохода и/или предоставление залога.

Предметом лизинга может выступать недвижимость как первичного сегмента, так и вторичного. Требования к приобретаемому объекту заключаются в отсутствии:

• Несанкционированных перепланировок.
• Обременения (аренды, залога), которые нельзя снять к моменту заключения сделки.
• «Пятен» на юридической истории: нет судебных разбирательств и действующих решений.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие нужны документы?

Пакет документов, необходимый для заключения лизинговой сделки следующий:

• Правоустанавливающие документы владельца недвижимости.
• Документы БТИ.
• Оригинал договора купли-продажи.
• Документы, свидетельствующие о передаче имущества (например, акт приема-передачи).
• Выписка из Росреестра.

Также дополнительно нужно предоставить:

• Стоимость квартиры и ее балансовую цену (данные подтверждает инвентарная карточка объекта основных средств).
• Фотографии жилплощади в электронном формате.
• Сведения о рыночной стоимости, почерпнутые из открытых источников информации.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Процедура покупки в лизинг.

Приобретение жилплощади в лизинг не представляет сложностей. Однако в силу того, что подобный вид сделок не является слишком распространенным, важно знать все тонкости процедуры. Итак, чтобы стать арендатором квартиры с последующим переходом права собственности, нужно:

• Правильно выбрать лизинговую компанию.
• Определиться с предметом сделки.
• Заключить грамотный договор.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Выбор компании продавца.

Чтобы сделать правильным выбор контрагента, нужно учитывать такие критерии, как:

• Время существования лизинговой компании на рынке.
• Финансовая устойчивость.
• Отзывы клиентов.
• Процент успешных сделок.
• Предлагаемые условия.
• Стоимость услуг.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Выбор квартиры.

Объект недвижимости выбирается лизингополучателем самостоятельно и лизинговая компания не несет никакой ответственности в случае обнаружения скрытых дефектов после заключения контракта. Поэтому крайне важно правильно выбрать квартиру, за которую придется расплачиваться несколько лет.

Для принятия правильного решения нужно учитывать:

• Соответствие заявленной стоимости предмета сделки с рыночной.
• Отсутствие любых обременений.
• Согласие на продажу от всех лиц, прописанных на жилплощади.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Договор лизинга.

Чтобы оформить действительную лизинговую сделку, необходимо правильно составить договор.

• «Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.
• К обязательным договорам относится договор купли-продажи.
• К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие (ст. 15 №214-ФЗ)».

Договор купли-продажи заключается по стандартной схеме, в нем указываются:

• Сведения о сторонах сделки.
• Предмет договора.
• Стоимость жилья.
• Размер ежемесячной оплаты.
• Срок внесения платы.
• Права и обязанности сторон.
• Возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств.
• Реквизиты участников.
• Иные условия (по договоренности).

В сопутствующем договоре также указываются особенные условия сделки, в зависимости от типа соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Когда квартира передается в собственность?

Время перехода права собственности на квартиру переходит к лизингополучателю на основании условий, указанных в договоре. Чаще всего, это происходит после полной выплаты стоимости объекта недвижимости.

• «Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (п. 1 ст.19 №214-ФЗ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Когда нельзя приобрести недвижимость в лизинг.

Единственное ограничение в выборе объекта недвижимости – сдача его в эксплуатацию. Из этого следует, что нельзя покупать квартиру в лизинг, если она расположена в здании, которое еще не достроено или не сдано.  Кроме того, приобретение жилья в лизинг предполагает определенные риски:

• Возможность лизинговой компании взять банковский кредит с предоставлением квартиры в качестве залога.
• Необходимость формирования трехпроцентного резерва, назначение которого – зачисление в стоимость выкупа. На деле компания может потратить эти деньги на иные нужды без согласования с лизингополучателем.

Таким образом, покупка квартиры в лизинг имеет несомненные преимущества перед ипотечным кредитованием, но вместе с тем связана с некоторыми рисками. Поэтому прежде чем принимать окончательное решение о заключении сделки, важно тщательно взвесить все риски, а также обратить внимание на нюансы планируемого соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Какие штрафные санкции могут быть за просрочку платежа?

Лизинговые договоры предусматривают начисление неустойки в виде пени в случае неоплаты ежемесячного платежа. Кроме того, в соглашении обычно прописывается требование лизинговой компании об открытии лизингополучателем расчетного счета с неснижаемой суммой, которую она может взыскать в счет оплаты долга в случае пропуска платежа два раза подряд.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Можно ли оплатить сумму лизинга досрочно.

Такая возможность предусматривается договором, в котором данный пункт прописывается отдельно либо составляется дополнительное соглашение. Если лизингополучатель решит погасить долг досрочно, а подобная возможность не предусмотрена договором, ему необходимо получить разрешение лизинговой компании на совершение подобной операции.

Вернуться к содержанию ↑

 

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ