Как купить квартиру в лизинг? Недвижимость в лизинг для физических лиц, как правильно оформить документы, нюансы и риски.
Комментарии:
Приобретение собственного жилья связано с трудностями для многих граждан, поэтому обращение в банк за кредитом стало обычным делом. Но высокие проценты делает получение заемных средств невыгодным. Ввиду такой тенденции появилась новая возможность – приобретение квартиры в лизинг. Учитывая, что данный вид кредитования изначально был возможен только для юрлиц, многие не знают об особенностях процедуры. Поэтому мы подготовили для вас статью, в которой подробно рассказано, как можно купить жилье в лизинг: требования к заемщику и все особенности процедуры.
○ Особенности для физических и юридических лиц.
○ Отличие лизинга от ипотеки: преимущества и недостатки.
○ Требования лизинговых компаний.
✔ Выбор компании продавца.
✔ Выбор квартиры.
✔ Договор лизинга.
○ Когда квартира передается в собственность?
○ Когда нельзя приобрести недвижимость в лизинг.
✔ Какие штрафные санкции могут быть за просрочку платежа?
✔ Можно ли оплатить сумму лизинга досрочно.
○ Видео.
○ Что такое лизинг?
Лизинг – сделка имеющая гражданско-правовой характер. Ее главная особенность – возникновение финансовых и имущественных отношений не с банками, а с лизинговыми компаниями.
- «Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем (ст.2 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) от 29.10.1998 №164-ФЗ, далее №164-ФЗ)».
Лизинговая сделка является трехсторонней, где дополнительным участником выступает лизинговая компания.
Данный вид займа привлекателен для граждан, не имеющих официального трудоустройства и которые не могут подтвердить свой доход.
○ Особенности для физических и юридических лиц.
В согласии со ст. 4 №164-ФЗ сторонами лизинговой сделки выступают:
- Лизингодатель – лицо, приобретающее предмет сделки и передающее его в пользование лизингополучателю на условиях, определенных договором.
- Лизингополучатель – лицо, которому предоставляется предмет сделки и которое обязуется выплатить его стоимость в срок, установленный соглашением.
- Продавец – владелец предмета сделки, передающий его лизингодателю или лизингополучателю (в зависимости от условий договора) за установленную соглашением плату.
Любой из участников лизинговой сделки может быть как физическим, так и юридическим лицом. Процедура предоставления предмета сделки схожа, но есть разница между предметом в зависимости от статуса лизингополучателя. Так, юридическому лицу может быть предоставлена только недвижимость коммерческого характера, а физическому – из жилого фонда. В правовом отношении между сделками отличий нет.
○ Отличие лизинга от ипотеки: преимущества и недостатки.
Несмотря на то, что ипотека и лизинг являются привлечением заемных средств для приобретения жилья, между ними есть существенные отличия:
- Лизинг выступает как долгосрочная аренда с возможностью последующего выкупа недвижимости и оформления права собственности, в то время как при ипотеке квартира приобретается на имя клиента.
- Размер процентной ставки при лизинге меньше, а срок рассрочки – больше, чем при ипотеке.
- Если лизингополучатель два раза подряд допустит просрочку платежа, лизинговая компания может списать сумму долга с его расчетного счета без предварительного уведомления. Данная возможность определяется тем, что одним из требований при оформлении сделки является открытие клиентом банковского счета с неснижаемой суммой. При ипотеке подобные методы воздействия на недобросовестного клиента отсутствуют.
У каждого способа привлечения заемных средств есть как преимущества, так и недостатки. Минусов у лизинга немного:
- Относительно недавнее появление на рынке недвижимости из-за чего система еще не до конца отработана.
- Получение права собственности только после окончательного расчета с лизингодателем. В течение всего периода арендования, лизингополучатель рискует быть выселенным в случае просрочки платежей без возможности возврата потраченных средств.
При этом у такого вида сделки есть несомненные преимущества перед ипотекой:
- Проценты ниже, чем при ипотечном кредитовании.
- Список требований к лизингополучателю меньше, чем к заемщику.
- Минимальный пакет документов.
- Отсутствие требования официального трудоустройства.
- Возможность получения собственного жилья даже при отказе банков в предоставлении ипотечного кредита.
○ Требования лизинговых компаний.
Требования к лизингополучателю различаются в зависимости от его статуса. Так, юридические лица должны соответствовать следующим критериям:
- Учредительные документы должны быть актуальными и соответствующими указанному виду деятельности.
- Компания должна быть зарегистрирована не позже, чем год назад.
- У предприятия должны отсутствовать задолженности по всем платежам.
- Организация должна иметь положительную динамику работы в своем рыночном сегменте.
Для физических лиц требования следующие:
- Возраст от 21 до 60 лет на момент оформления лизинга.
- Положительная кредитная история.
- Источник дохода должен быть постоянным.
- В случае если стоимость предмета лизинга превышает 20 млн. рублей, необходимо документальное подтверждение дохода и/или предоставление залога.
Предметом лизинга может выступать недвижимость как первичного сегмента, так и вторичного. Требования к приобретаемому объекту заключаются в отсутствии:
- Несанкционированных перепланировок.
- Обременения (аренды, залога), которые нельзя снять к моменту заключения сделки.
- «Пятен» на юридической истории: нет судебных разбирательств и действующих решений.
○ Какие нужны документы?
Пакет документов, необходимый для заключения лизинговой сделки следующий:
- Правоустанавливающие документы владельца недвижимости.
- Документы БТИ.
- Оригинал договора купли-продажи.
- Документы, свидетельствующие о передаче имущества (например, акт приема-передачи).
- Выписка из Росреестра.
Также дополнительно нужно предоставить:
- Стоимость квартиры и ее балансовую цену (данные подтверждает инвентарная карточка объекта основных средств).
- Фотографии жилплощади в электронном формате.
- Сведения о рыночной стоимости, почерпнутые из открытых источников информации.
○ Процедура покупки в лизинг.
Приобретение жилплощади в лизинг не представляет сложностей. Однако в силу того, что подобный вид сделок не является слишком распространенным, важно знать все тонкости процедуры. Итак, чтобы стать арендатором квартиры с последующим переходом права собственности, нужно:
- Правильно выбрать лизинговую компанию.
- Определиться с предметом сделки.
- Заключить грамотный договор.
✔ Выбор компании продавца.
Чтобы сделать правильным выбор контрагента, нужно учитывать такие критерии, как:
- Время существования лизинговой компании на рынке.
- Финансовая устойчивость.
- Отзывы клиентов.
- Процент успешных сделок.
- Предлагаемые условия.
- Стоимость услуг.
✔ Выбор квартиры.
Объект недвижимости выбирается лизингополучателем самостоятельно и лизинговая компания не несет никакой ответственности в случае обнаружения скрытых дефектов после заключения контракта. Поэтому крайне важно правильно выбрать квартиру, за которую придется расплачиваться несколько лет.
Для принятия правильного решения нужно учитывать:
- Соответствие заявленной стоимости предмета сделки с рыночной.
- Отсутствие любых обременений.
- Согласие на продажу от всех лиц, прописанных на жилплощади.
✔ Договор лизинга.
Чтобы оформить действительную лизинговую сделку, необходимо правильно составить договор.
- «Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.
- К обязательным договорам относится договор купли-продажи.
- К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие (ст. 15 №214-ФЗ)».
Договор купли-продажи заключается по стандартной схеме, в нем указываются:
- Сведения о сторонах сделки.
- Предмет договора.
- Стоимость жилья.
- Размер ежемесячной оплаты.
- Срок внесения платы.
- Права и обязанности сторон.
- Возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств.
- Реквизиты участников.
- Иные условия (по договоренности).
В сопутствующем договоре также указываются особенные условия сделки, в зависимости от типа соглашения.
○ Когда квартира передается в собственность?
Время перехода права собственности на квартиру переходит к лизингополучателю на основании условий, указанных в договоре. Чаще всего, это происходит после полной выплаты стоимости объекта недвижимости.
- «Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон (п. 1 ст.19 №214-ФЗ)».
○ Когда нельзя приобрести недвижимость в лизинг.
Единственное ограничение в выборе объекта недвижимости – сдача его в эксплуатацию. Из этого следует, что нельзя покупать квартиру в лизинг, если она расположена в здании, которое еще не достроено или не сдано. Кроме того, приобретение жилья в лизинг предполагает определенные риски:
- Возможность лизинговой компании взять банковский кредит с предоставлением квартиры в качестве залога.
- Необходимость формирования трехпроцентного резерва, назначение которого – зачисление в стоимость выкупа. На деле компания может потратить эти деньги на иные нужды без согласования с лизингополучателем.
Таким образом, покупка квартиры в лизинг имеет несомненные преимущества перед ипотечным кредитованием, но вместе с тем связана с некоторыми рисками. Поэтому прежде чем принимать окончательное решение о заключении сделки, важно тщательно взвесить все риски, а также обратить внимание на нюансы планируемого соглашения.
○ Советы юриста:
✔ Какие штрафные санкции могут быть за просрочку платежа?
Лизинговые договоры предусматривают начисление неустойки в виде пени в случае неоплаты ежемесячного платежа. Кроме того, в соглашении обычно прописывается требование лизинговой компании об открытии лизингополучателем расчетного счета с неснижаемой суммой, которую она может взыскать в счет оплаты долга в случае пропуска платежа два раза подряд.
✔ Можно ли оплатить сумму лизинга досрочно.
Такая возможность предусматривается договором, в котором данный пункт прописывается отдельно либо составляется дополнительное соглашение. Если лизингополучатель решит погасить долг досрочно, а подобная возможность не предусмотрена договором, ему необходимо получить разрешение лизинговой компании на совершение подобной операции.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Комментарии
Виталий
Здравствуйте! Какие требования к лизингополучателю предъявляются, если в его роли выступает физическое лицо?
Елена
Здравствуйте! Какие требования к квартире будут предъявляться, если покупать ее в лизинг?
Добавить комментарий