Можно ли купить квартиру без посредника. Как это сделать быстро и правильно - советы юриста.

Некоторые люди не хотят платить за услуги риэлтора или юриста. Кроме того, к сожалению, и среди представителей этих профессий встречаются мошенники. Расскажем в статье, можно ли купить квартиру без посредника и как это сделать.

 

 

○ Особенности покупки жилья?

Процесс приобретения жилья регулируется гражданским законодательством, а также рядом федеральных законов. Сделка заключается в несколько этапов:

1. Поиск варианта.
2. Проверка общедоступных сведений об объекте недвижимости.
3. Просмотр жилплощади.
4. Устные переговоры сторон.
5. Проверка квартиры на юридическую чистоту.
6. Оформление предварительного договора купли-продажи в качестве подтверждения намерений сторон.
7. На усмотрение сторон вносится задаток или аванс. Перечисление средств оформляется дополнительным договором и распиской.
8. Заключение основного договора.
9. Перечисление денег за жилье.
10. Регистрация права собственности в Росреестре.

Обратите внимание, что предварительный договор купли-продажи ни к чему вас не обязывает. Он не является основанием для перехода имущественных прав.

Пункт 1 ст. 429 ГК РФ:
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Можно ли купить квартиру без посредника?

Безусловно, прибегать к услугам посредников не является обязанностью граждан. Собрать и проверить документы, составить и подписать договор купли-продажи вполне можно самостоятельно. Для грамотного человека это не станет непосильной задачей.

Тем более, при обращении в Росреестр для регистрации права собственности или к нотариусу, чтобы заверить документы, сотрудники осуществят дополнительную проверку на юридическую чистоту. Все же без специального образования и опыта в этой сфере придется нелегко.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ На что необходимо обращать внимание при покупке жилья самостоятельно?

При самостоятельном приобретении недвижимости следует все тщательно проверить. Важен любой нюанс, корректность документов, состояние квартиры, поведение продавца и история объекта.

✔ Правильно составленные документы.

Необходимо скрупулезно изучить все имеющиеся документы и сам договор. Требуйте оригиналы. На них не должно быть исправлений, помарок. Должны быть проставлены печати, подписи, даты.

Проверьте паспорт продавца. Если он действует на основании доверенности, стоит удостоверится, что собственник ее действительно оформлял. Для этого стоит обратиться к нотариусу, заверявшему документ.

Другой важный момент – правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость. Продавец должен иметь документ-основание для возникновения права собственности (к примеру, дарственную, свидетельство о вступлении в права наследования, договор мены и т.д.). Его также нужно тщательно изучить.

Помимо этого, должно быть подтверждение наличия имущественных прав. Таким документом является выписка из ЕГРН, а до 2017 года свидетельство о праве собственности.

✔ Состояние квартиры.

Первичный осмотр квартиры также немаловажен. Продавец, желая быстрее заключить договор и получить деньги, скорее всего скроет все уязвимые места. Ваша задача – изучить все досконально, чтобы потом не было «сюрпризов».

При осмотре состояния квартиры нужно:

• Сравнить реальную площадь квартиры с заявленной.
• Оценить планировку.
• Проверить нет ли протечек и промерзаний (на стенах будет плесень или грибок).
• Проверить исправность вентиляции (посредством зажженной спички).

Внимательно осмотрите стены и потолок. Не было ли недавно проведено ремонтных работ с целью скрыть дефекты? Возможно, что за слоем отделочных материалов скрываются подтеки или трещины.

При обнаружении недостатков уже после вселения расторгнуть сделку можно будет только через суд. Но даже суд не гарантировано встанет на вашу сторону, так как после подписания акта приема-передачи продавец практически не несет никакой ответственности за состояние проданного жилья.

✔ Настоятельные просьбы скорее подписать договор.

Спешка продавца не всегда вызвана необходимостью срочно переехать. Довольно часто за настоятельными просьбами ускорить процесс оформления кроется банальная жажда наживы на доверчивых покупателях.

Если продавец спешит, можно предположить, что он действует по одной из двух схем:

1. Квартира продается одновременно нескольким людям, а продавец. торопиться уехать. Оформление осуществляется на основании дубликатов документов. Сделки с людьми регистрируются у разных нотариусов в течение дня.
2. Мошенники арендуют жилплощадь на короткий срок и продают ее по поддельным документам.

Обезопасить себя можно, если требовать предъявления оригиналов документов. У продавца следует запросить дополнительный документ, удостоверяющий личность (лучше водительское удостоверение).

Кроме того, проверить личность продавца можно по профилям в социальных сетях или поспрашивать у соседей.

✔ Была ли в квартире перепланировка.

Узнать, была ли в квартире перепланировка можно по техническим документам из БТИ. Требуйте у продавца предоставления технического плана.

Внимательно изучите документ. Сравните схематичный рисунок жилплощади с тем, что есть в действительности. Не должно быть никаких отклонений. В противном случае после покупки квартиры ответственность за самовольную перепланировку понесет уже новый собственник.

Пункт 3 ст. 29 ЖК РФ:
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие документы должны быть у продавца?

Продавец обязан предоставить все требуемые для оформления документы:

• Выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
• Общегражданские паспорта всех собственников.
• Правоустанавливающий документ.
• Разрешение от органов опеки и попечительства – если одним из собственников является ребенок.
• Техническую документацию из БТИ.
• Выписку из домовой книги.
• Справку об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ.
• Письменное согласие мужа/жены на проведение сделки, если недвижимость является совместно нажитым имуществом.

Все документы должны быть предоставлены в оригинале. Рекомендуем запросить расширенную выписку из ЕГРН, чтобы проверить историю квартиры и убедиться в отсутствии обременений.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие нюансы должны быть отражены в договоре?

Договор купли-продажи должен содержать следующие сведения:

• Данные сторон.
• Стоимость предмета сделки.
• Подробные характеристики предмета сделки – адрес местонахождения, метраж, этаж и т.д.
• Порядок оплаты.
• Порядок передачи имущества в собственность покупателя.
• Права и обязанности сторон.

При подписании договора следует внимательно проверить паспортные данные сторон и сведения о предмете сделки. Стороны могут прописать дополнительные условия. К примеру, рекомендуется указать, когда продавец освободит жилплощадь физически, когда выпишется, что из мебели оставляет покупателю и другие нюансы, которые стороны посчитают значимыми.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать мошенничества.

Прежде чем оформлять сделку, проверяйте жилье на юридическую чистоту. Важно проверить отсутствие обременений, законность приобретения прав собственности и отсутствие препятствий для продажи.

Одним из таких препятствий могут стать лица, прописанные на жилплощади, но ныне не проживающие там по определенным обстоятельствам. К примеру, жилец может находиться в местах лишения свободы, а по возвращению сможет предъявить на квартиру свои права.

Заранее обговаривайте и прописывайте в предварительном договоре цену недвижимости, крайний срок подготовки документов, размер задатка. В случае, если задаток или аванс передается продавцу, это должно быть оформлено распиской.

Будьте внимательны при передаче денег. Лучше всего использовать банковскую ячейку.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Стоит ли обращаться к риэлторам?

Жилье – покупка далеко не из дешевых. Многие граждане очень боятся «попасться на удочку» мошенников и потерять крупную сумму денег.

Конечно, риэлторы не могут стать панацеей. Но, тем не менее, они имеют значительный опыт и смогут минимизировать риск покупателя быть обманутым. Риэлтор проверит недвижимость на юридическую чистоту, подготовит все документы к сделке, проконсультирует, если в этом появится необходимость.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Самостоятельно купили квартиру, но потом выяснилось, что ее продали нескольким десяткам семей. Как получить деньги обратно?

Это довольно популярная схема мошенничества. Получить деньги обратно в этом случае сложно. Необходимо обратиться в суд.

✔ Купили квартиру, но потом выяснилось, что бывшие хозяева сделали незаконную перепланировку и на нас наложили штраф и требуют вернуть все обратно, можно ли взыскать с предыдущих хозяев компенсацию за штраф и изменение квартиры?

Новый собственник отвечает за незаконную перепланировку даже если ее сделал предыдущий хозяин. Можно обратиться в суд с требованием сохранить жилое помещение в существующем виде. Это право предусмотрено п. 4 ст. 29 ЖК РФ. В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что перепланировка не создала угрозу жизни и здоровью других лиц и не нарушила их законные интересы. После вынесения положительного решения перепланировку нужно узаконить.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ