Самостоятельная продажа квартиры. Схемы продажи, особенности подготовки жилья и оформления документов.

Многие люди считают, что для продажи недвижимости не обязательно прибегать к услугам риэлтора. Расскажем в статье, как самостоятельно продать квартиру, найти покупателя и подготовить документы.

 

 

○ Особенности продажи жилья

Процесс продажи квартиры или другого недвижимого имущества сопряжен со множеством нюансов. Такая сделка всегда оформляется в письменной форме, а сам договор купли-продажи, а точнее переход права собственности на его основании, подлежит обязательной государственной регистрации.

Однако на начальном этапе до оформления договора еще далеко. В первую очередь, необходимо правильно оценить квартиру. Для этой цели можно привлечь профессионального оценщика или определить цену самостоятельно. В этом поможет анализ стоимости аналогичных предложений на рынке.

Важно также подготовить все необходимые документы, которые потребуются для заключения сделки или проверки вашей квартиры покупателем.

✔ Какие документы нужны?

Для возможности продажи квартиры потребуются следующие документы:

• Общегражданский паспорт собственника.
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (при регистрации имущественных прав с 2017 года).
• Техническая документация из БТИ (паспорт или план).
• Кадастровые документы.
• Правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.
• Выписка из домовой книги.
• Выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности за оплату услуг ЖКХ.
• Письменное согласие супруга/супруги на оформление сделки, если имущество является совместно нажитым.
• Письменное разрешение на заключение сделки от органов опеки и попечительства, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний.

Если от лица собственника будет действовать доверенное лицо, то потребуется оформить на него доверенность, заверенную нотариально. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные документы.

К примеру, если квартира была приобретена в ипотеку, которая не выплачена полностью, потребуется согласие банка на оформление сделки.

✔ Как выбрать риэлторское агентство?

При сотрудничестве с агентством недвижимости самое важное это доверие. Поэтому нужно максимально тщательно подойти к выбору посредника.

Для начала следует изучить информацию об агентстве в сети Интернет. Введите в строку любой поисковой системы (Яндекс, Google) название агентства и изучите полученные данные:

• Сайт компании – он должен внушать доверие, быть полноценным, а не одностраничным.
• Отзывы на других сайтах – если это агентство когда-либо совершало мошеннические действия, информация будет в сети.
• Реквизиты – данные о регистрации юридического лица, ИНН, контактные данные, ФИО руководителя, код экономической деятельности.

Когда вся информация показалась достоверной, нужно встретиться лично. При встрече оценивается компетентность, офис (как долго он снимается), спектр услуг.

Если вас все устроит агент предложит заключить договор. Он может называться по-разному – на оказание услуг, поручительства, эксклюзивный договор. В любом случае нужно его досконально изучить. Не стесняйтесь задавать вопросы и требуйте разъяснений по любому непонятному пункту. Не подписывайте документ, пока не изучите его полностью.

Вернуться к содержанию ↑

○Как продать квартиру самостоятельно?

Если вы все же решили продавать квартиру самостоятельно, расскажем подробнее как это сделать, чтобы избежать проблем.

✔ Что нужно для подготовки квартиры к продаже?

Необходимо тщательно изучить рынок недвижимости и оценить стоимость вашей квартиры. На формирование цены влияют следующие критерии:

1. Метраж – чем больше квартира, тем она дороже.
2. Удобство планировки.
3. Месторасположение дома.
4. Наличие ремонта и отделки.
5. Этаж – наиболее дешевыми считаются первый и последний этажи.
6. Характеристики дома.
7. Инфраструктура района.

Не последнее значение также имеет юридическая чистота квартиры. Если у вас все в порядке с документами, имеются все нужные согласования и разрешения, отсутствуют обременения и долги – цена за квартиру не будет занижена.

Среднюю стоимость по аналогичным объектам можно посмотреть в объявлениях о продаже, размещенных на различных рекламных площадках (к примеру, Avito) или в местной газете («Из рук в руки» и т.п.).

✔ Подготовка сопутствующей документации

Вероятно, покупатель захочет проверить вашу квартиру на юридическую чистоту. Стоит заранее подготовить все необходимые для этого документы, чтобы не тратить на это время потом.

Для начала закажите расширенную выписку из ЕГРН. В ней содержится вся информация о недвижимости за последние 20 лет. Получить выписку можно в Росреестре или МФЦ.

Обратитесь в отделение ФМС и/или в управляющую компанию, чтобы получить выписку из домовой книги. В ней будут содержаться сведения о прописанных лицах.

Если это необходимо посетите нотариуса/органы опеки и попечительства. Оформите все требуемые разрешения и письменные согласования. При привлечении представителя – выдайте доверенность.

✔ Подготовка жилища

Потенциальный покупатель будет оценивать не только саму квартиру, но также сам дом и прилегающую территорию. Позаботьтесь о чистоте – не должно быть мусора возле подъезда и на лестничной клетке. Окажет влияние на общее впечатление также наличие освещения в лифте и подъезде.

В квартире тоже нужно навести порядок и починить все коммуникации, если нужно. Проверьте работу выключателей, кранов, батарей и т.д. Помещение не должно выглядеть захламленным, старые вещи стоит вывезти. Так квартира будет выглядеть чище и просторнее.

✔ Выплата всех долгов за ЖКХ

Необходимо погасить все задолженности по лицевым счетам, на которые перечисляется оплата за услуги ЖКХ. Узнать, есть ли долг можно, обратившись в управляющую компанию или к поставщику услуг. Получить выписку по счетам может только собственник.

Зачем это нужно? Во-первых, отсутствие долга по ЖКХ вызовет больше доверия у потенциального покупателя, чем его наличие. Во-вторых, продавцу все равно придется заплатить долг, так как этого требует законодательство.

Соответственно, ваши долги по квартире не касаются нового владельца. Тем не менее, наличие задолженности может в дальнейшем стать проблемой, которую придется решать в судебном порядке. А это потребует времени, сил и дополнительных затрат.

✔ Заключение договора купли-продажи

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме. По желанию сторон он может быть заверен нотариально, но это не обязательное требование. Любая иная форма договора купли-продажи является недействительной.

Если ранее вам не приходилось составлять гражданско-правовые документы, то, скорее всего, вам будет сложно. Можно обратиться за помощью к нотариусу или юристу.

В договоре купли-продажи должна содержаться следующая информация:

• Реквизиты сторон.
• Стоимость квартиры.
• Описание квартиры, по которому возможно ее идентифицировать.
• Порядок и срок передачи средств продавцу.
• Дата, в которую продавец обязуется освободить квартиру и передать ее покупателю.
• Порядок распределения расходов на оформление сделки (к примеру, на услуги нотариуса).
• Порядок оформления акта приема-передачи объекта.

После подписания договора купли-продажи переход права собственности необходимо зарегистрировать.

✔ Процесс регистрации прав нового собственника

Для прохождения процедуры государственной регистрации необходимо посетить отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения квартиры. За оказание услуги взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Необходимость регистрации установлена гражданским законодательством.

Для регистрации потребуется предоставить паспорта участников сделки, правоустанавливающие документы на квартиру и три экземпляра договора купли-продажи. Срок процедуры 3-5 дней. По итогам заявителю будут выданы – новая выписка из ЕГРН и договоры с проставленным штампом о регистрации.

✔ Получение денежных средств и передача квартиры

Заключительный шаг – передача квартиры новому владельцу и получение денег. Он оформляется подписанием акта приема-передачи в двух экземплярах. После его подписания ответственность за квартиру и ее состояние несет новый собственник.

После этого продавец может получить денежные средства. Как правило, для этих целей арендуется банковская ячейка. При передаче денег наличными обязательно оформляется расписка.

Вернуться к содержанию ↑

 

○Советы юриста:

✔ Продавали квартиру, покупатель оформил ее на себя, а после сказал, что сделка завершена и передача денег состоялась, хотя этого не было, как доказать правоту?

Необходимо обращаться в суд по факту мошенничества. В процессе разбирательства покупатель должен доказать факт передачи денег. В качестве доказательства могут быть использованы свидетельские показания, расписка и иные документы. Но так как ничего этого у афериста не будет, суд примет сторону продавца.

✔ Купил квартиру, оказалось, что продавец задолжал за ЖКХ большую сумму, а платить отказывается, обвиняя в задолженности меня.

Доказать обратное можно сопоставив дату подписания договора купли-продажи и сумму задолженности в этот момент. Согласно действующему законодательству, обязанность по уплате услуг ЖКХ возлагается на гражданина с момента возникновения права собственности (ст. 153 ЖК РФ), поэтому все долги должен выплатить предыдущий владелец. Разобраться в ситуации поможет суд.

Вернуться к содержанию ↑