Как правильно купить квартиру если она получена в наследство? Особенности выбора и оформления документов.

Покупка унаследованной квартиры – сделка наиболее опасная для покупателя. Ни в коем случае не забывайте: теоретически «забытый» родственник может объявиться всегда. Но что делать, когда другого варианта покупки не предвидится или квартира действительно заслуживает должного внимания?
В статье я расскажу о том, как правильно купить квартиру у наследника и о том, как уберечь себя от возможных проблем.

 

 

○ Основные особенности покупки жилья.

Существует несколько важных нюансов, о которых полезно знать каждому приобретателю квартиры, полученной в наследство.

1. Квартира должна принадлежать продавцу на праве собственности. Оформить недвижимость в собственность можно только после истечения полугода с момента смерти наследодателя, получив соответствующее свидетельство у нотариуса. После этого жилье регистрируется в ЕГРН.
Что нужно сделать покупателю в первую очередь? Узнать дату смерти наследодателя, потребовать у продавца свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН. Также можно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело и поинтересоваться, есть ли другие претенденты на имущество и поступили ли отказы на наследование жилья от других наследников.
2. Если покупается доля в квартире, то покупатель, прежде чем продать ее Вам, должен предложить сделку совладельцам (ст. 250 ГК РФ).
Потребуйте от продавца письменные отказы от покупки, иначе, договор может быть оспорен. Если письменных отказов от совладельцев не последовало, доказать факт извещения наследник может, предъявив копию отправленного письма и уведомления о его вручении (с момента извещения должно пройти более месяца – только в этом случае продавец получает право отчуждать свою долю иному лицу).
3. Если наследников квартиры несколько, каждый из них выступает продавцом и расписывается в договоре лично. Не верьте лицам, которые утверждают, что отсутствие одного из родственников не повредит. Повредит – наследники всегда объявляются в самый неудобный момент.
Свои полномочия по осуществлению сделки граждане вправе передавать другим лицам.
Что сделать покупателю? Проверьте наличие нотариально удостоверенных доверенностей у наследников, продающих квартиру. Обратите внимание на перечень предоставленных полномочий – представитель должен иметь право осуществлять сделки с недвижимостью от имени доверителя.
4. Право собственности регистрируется в Росреестре. Стоимость госуслуги – 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Покупка квартиры, которую получили в наследство.

Сделка заключается с учетом вышеописанных нюансов путем заключения письменного договора. Перед составлением документа удостоверьтесь в наличии у продавца необходимых документов на квартиру.

✔ Какие документы нужны

Для заключения сделки требуются:

• Паспорта сторон.
• Правоустанавливающий документ на недвижимость (в нашем случае им является свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом).
• Выписка из ЕГРН (если квартира регистрировалась до середины 2016 года – свидетельство о праве собственности).
• Техпаспорт нужен, если квартира не состоит на кадастровом учете (узнать об этом можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация», заказывается документ в БТИ).

Также покупатель вправе потребовать дополнительные документы. Например, справку из ЖЭО об отсутствии задолженности, выписку из домовой книги о прописанных лицах, разрешение на перепланировку, отказы других лиц от унаследованного имущества. Но эта документация при перерегистрации права собственности в ЕРГН не потребуется, она нужна для дополнительной перестраховки покупателя.

✔ Как оформить договор

Документ оформляется в простой письменной форме и подается вместе с другими документами в Росреестр. Существенными условиями являются:

• Предмет договора.
• Цена.
• Перечень граждан, проживающих в квартире.

Данные условия прописывать обязательно, без них договор будет признан недействительным. Дополнительные условия указываются по усмотрению сторон. Так как сделка относится к числу рискованных, в качестве дополнительных условий желательно прописать:

• Положение о том, что продавец гарантирует отсутствие других наследников (данная фраза может сыграть Вам на пользу, если родственники вдруг объявятся).
• Порядок расторжения договора при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК предусматривает такую возможность).
• Порядок разрешения споров.

Заверять сделку у нотариуса не обязательно, но в случае с покупкой унаследованной квартиры, это не повредит.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какие проблемы могут возникнуть?

На самом деле проблем может возникнуть множество. Перед тем как купить квартиру у наследника настоятельно рекомендуется изучить историю объекта недвижимости и нюансы приобретения унаследованного жилья.
Не забывайте о том, что обмануть могут не только Вас, но и самих наследников, например, подделав завещание. Проверяйте все документы очень тщательно, интересуйтесь деталями. Это убережет Вас от возможных проблем. Самые распространенные проблемы следующие.

✔ Объявились другие наследники

Если объявились другие лица, претендующие на имущество, велик риск, что они его отсудят. Поэтому стоит своевременно позаботиться о возвращении своих денег.
Конечно, продавец вряд ли согласится вернуть деньги. Скорее всего, нужно будет обратиться в суд.
Если о наличии других наследников продавец знал, законным основанием для признания сделки недействительной может послужить ст. 179 ГК РФ:

«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.»

Если продавец не знал о наличии других наследников, применяется ст. 451 ГК РФ:

«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.»

В обоих случаях покупателю должны вернуть деньги. В каком порядке и количестве, решает суд. В первом случае заявитель также имеет право на возмещение затрат, понесенных вследствие заключения сделки.
Если наследникам удалось оспорить сделку купли-продажи, вернуть деньги можно на основании ст. 461 ГК РФ:

«При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.»

✔ Документы купли-продажи были оформлены неправильно

Если ошибки были выявлены после проведения всех регистрационных процедур, доказать факт сделки можно на основании Выписки из ЕГРН. Сделку можно признать недействительной через суд.
Доказательством передачи денег продавцу будет служить соответствующий банковский документ или расписка о принятии аванса. Доказательствами сделки также являются переписка с продавцом, свидетельские показания и имеющиеся на руках документы, свидетельствующие об искренности Ваших намерений.
Если под видом одной сделки, фактически совершена другая, обратитесь также в суд. Сделку, проведенную фактически, признают притворной. Суд обяжет стороны провести сделку купли-продажи по всем правилам ГК РФ (п. 87 Постановления Пленума ВСУ № 25 от 23 июня 2015 года).

✔ Продавец предлагает «сэкономить» на налогах

Очень часто продавцы предлагают занизить истинную цену на квартиру. Связано это с тем, что доход, полученный от продаваемой квартиры облагается подоходным налогом в случае, если недвижимость пребывала в собственности наследника менее трех лет (п. 3 ст. 217 НК РФ).
Сумма выходит достаточно большая, поэтому подумайте сами, спешить продавать такую квартиру наследнику бы не стоило. Поэтому такие сделки выглядят изначально подозрительно, проверьте все вдвойне тщательно и не соглашайтесь на снижение цены.
Если законность сделки будет оспорена, покупатель сможет вернуть деньги в пределах суммы, указанной в договоре. Доказать, что фактически передано денег больше, практически нереально.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Как избежать проблем?

Мошенничество с продажей наследственной квартиры встречается очень часто. Выше уже приводилось несколько советов по приобретению такой недвижимости (см. «Основные особенности покупки»). Еще несколько очень важных моментов.

✔ Проверка документов продавца

1. Проверьте паспорт продавца и уточните в органе регистрационного учета, не числится ли документ утерянным.
2. Проверьте дееспособность продавца. Следует обратиться в наркологический и психоневрологический диспансер или хотя бы попросить, чтобы гражданин предъявил водительские права.
3. Попросите показать продавца свидетельство о смерти наследодателя и свидетельство о праве собственности на имущество. Сверьте реквизиты всех документов.

✔ Проверка прав третьих лиц

Выясните, на каких основаниях продавец получил квартиру.
Если недвижимость получена по завещанию, проверяем:

• Наличие завещательного отказа или иного обременения.
• Наличие «забытых» родственников, являющихся претендентами на обязательную долю в наследстве (это инвалиды, дети, нетрудоспособные родственники умершего – узнать о них можно у нотариуса, через ЗАГС, архивы, в конце концов, у соседей).

При наличии родственников и других претендентов на имущество, от сделки лучше отказаться сразу.
Если недвижимость получена по закону, проверить нужно:

• Наличие наследников той же очереди, что и продавец (узнать у него же или у нотариуса, сверить право собственности с выпиской из ЕГРН).
• Наличие отказов от наследства.

Если отказы имеются или других родственников нет – все в порядке.
Следует также уточнить о наличии супруга (-и) у продавца. Обычно собственник у унаследованного имущества один, но в брачном контракте может быть прописано иное. Позаботьтесь о том, чтобы раздобыть согласие супруга продавца на сделку.

✔ Не соглашаться на махинации

Если даже случится так, что Вы попадете в руки мошенника, сделку можно признать недействительной на основании ст. 179 ГК РФ. Чтобы доказать свои права на возвращение денег, необходимо будет доказать суду, что с Вашей стороны не было никаких незаконных действий.
Сделка с унаследованной квартирой является и без того рискованной, не нарушайте закон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Что делать, если мы купили квартиру, полученную в наследство, а она по завещанию должна принадлежать другому лицу, которое объявилось только сейчас и уже восстановило сроки вступления в наследство?

Сперва попробуйте провести переговоры с наследником с привлечением продавца. Возможно, получится найти компромисс, и полученные деньги наследники поделят между собой.
Что, если дело дойдет до суда? Суд пойдет навстречу добросовестному покупателю и оставит квартиру у Вас. Вы можете защитить себя, сославшись на ст. 302 ГК РФ.
Постановление Пленума ВСУ № 10/22 разъясняет применение этой статьи:

«37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
38. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.»

Что это значит? Суд может как оставить у Вас квартиру, так и отобрать ее. Но практика все же свидетельствует о том, что суды идут по первом пути. Скорее всего, квартира у Вас останется, ведь права на собственность наследником, как видно из ситуации, не были заявлены в течение длительного времени. Вы не могли знать о наследнике и, следовательно, являетесь добросовестным покупателем.
Если квартиру у Вас отсудят, заявляйте иск к продавцу на основании ст. 461 ГК РФ.

✔ При оформлении продажи квартиры, наследник предложил «подарить» ее нам, а мы должны были заплатить за нее отдельно, чтобы избежать налогов. Мы так и сделали, а теперь продавец требует вернуть квартиру и аннулировать дарственную, что делать?

Не соглашайтесь на требования «дарителя». Если он угрожает, обратитесь в правоохранительные органы.
Попробуйте провести с «дарителем» беседу. Объясните ему, что Вашу сделку признают ничтожной вследствие ее притворности (ст. 170 ГК РФ). Суд в этом случае может признать настоящую сделку законной, Вы обретете права и обязанности покупателя, а «даритель» – продавца (п. 87 Постановления Пленума ВСУ № 25 от 23 июня 2015 года). Деньги продавцу так и не вернутся, и на налог все равно придется потратиться.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ