Как оформить куплю-продажу квартиры у нотариуса? Нюансы оформления документов для сделки.

Отвечу сразу, что обращаться к нотариусу нужно не всегда, например, покупая квартиру в новостройке, договор вам предложат подготовленный юристами строительной компании, удостоверять нотариально который не практикуется.

Остальные нюансы и варианты рассмотрим в статье.

 

 

○ Случаи обязательного оформления сделок с недвижимостью у нотариуса.

1.  Согласно ст. 584 ГК РФ:

«Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации».

Говоря проще, если вы покупаете или продаете квартиру по договору пожизненного содержания, ухаживая до смерти за ее владельцем, сделку обязательно нужно удостоверить у нотариуса.

2.  Если речь идет о покупке или продаже доли квартиры, входящей в общую собственность нескольких владельцев, равно как и если эти несколько собственников отчуждают недвижимость в вашу пользу по одной сделке, то есть вы приобретете всю квартиру, договорившись с ее хозяевами, закон обязывает заверить сделку нотариально.

Ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218 – ФЗ от 13. 07. 2015 «О государственной регистрации недвижимости», с последними изменениями, вступившими в силу 29. 07.2017:

«Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению...».

3.  Поскольку государство стоит на страже защиты прав несовершеннолетних, то в случае продажи квартиры, принадлежащей на правах собственности ребенку, которому еще нет 18 лет, либо лицам, признанным ограниченно дееспособными, в соответствии с п. 2 ст. 54 закона № 218 - ФЗ, подлежат удостоверению нотариусом:

«Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».

Во всех остальных случаях вы вправе решать сами и по соглашению с продавцом (покупателем) квартиры – оформлять у нотариуса совершенную сделку или нет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Каким образом происходит оформление сделки у нотариуса?

Процесс оформления всех документов о передаче прав собственности на квартиру в результате ее продажи новому владельцу сводится к нескольким этапам:

1. Изучив условия Продавца недвижимости, готовится проект договора купли – продажи, учитывая пожелания собственника и нормы действующего законодательства, включая пункты, защищающие права Покупателя.
Подготавливаются все документы для нотариуса, дающие ему возможность удостовериться в полномочии участников совершаемой сделки.

2. В присутствии нотариуса подписывается сам договор купли-продажи.
 Нотариус удостоверяет подлинность документа.

3. Регистрируется право собственности на приобретенную квартиру на имя нового владельца.

Важно!
При оформлении сделки через нотариуса, вам не нужно тратить время на хождения по учреждениям для регистрации перехода прав собственности на приобретенное жилье.
Нотариус сам подает все необходимые документы и получает их уже переоформленными на имя Покупателя, причем стоит заметить - значительно быстрее, чем при личном обращении граждан.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Купля-продажа и дарение доли в квартире.

Вы можете стать собственником квартиры:

•  Купив ее, предварительно оформив договор купли-продажи (такая сделка считается возмездной, поскольку вы выплачиваете хозяину недвижимости материальное вознаграждение).
•  Получив в дар (безвозмездное пользование).

В этом случае также должен быть составлен договор дарения (дарственная).
Оформив право собственности, зарегистрировав квартиру должным образом, вы вправе делать, что посчитаете нужным, даже подарить ее часть и стать долевым участником.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Дарение квартиры.

В соответствии с нормами ст. 16 ГК РФ, законом не предусмотрена обязательная регистрация дарственной у нотариуса.
При этом следует помнить, что:

• Если даритель находится в зарегистрированном браке, необходимо наличие нотариально удостоверенного письменного согласия второй половины для правомерности сделки.
• При наличии у собственника квартиры несовершеннолетних детей, в тех случаях, когда он хочет безвозмездно передать права на недвижимость в пользу других лиц, важно удостовериться, что есть письменное разрешение органов опеки и попечительства, поскольку сделка непосредственно повлияет на законные права и интересы несовершеннолетних.
• Аналогично, если оформляется дарение лицом от 14 до 18 лет, обязательно нотариально заверенное согласие родителей или лиц, их заменяющих (усыновителей, опекунов, попечителей).

Есть один нюанс, на который следует обратить внимание:

• В ранее принятых изменениях к п. 1 ст. 24 закона о регистрации недвижимости в ст. 3 ФЗ № 391 от 29. 12. 2015 года речь шла об обязательном оформлении через нотариуса именно купли – продажи долевой части квартиры.
• В связи с введением с 2017 года нового закона ФЗ № 218, регламентирующего вопросы регистрации собственности, в ч. 1 ст. 42 речь идет об обязательном нотариальном удостоверении сделок отчуждения долевых частей, то есть это может быть как продажа части квартиры, так и ее дарение.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Перечень документов, необходимых для предоставления нотариусу.

Если вы хотите купить квартиру, кроме паспорта, предъявляемого для удостоверения личности нотариусу, собственно ничего больше не понадобится, если только вы не оформили кредит в банке или используете деньги материнского капитала, получили финансовую помощь из бюджета, либо воспользовались бюджетным займом.
В таком случае нужно:

1. Кредитном учреждении взять копию договора.
2. Если жилье приобретается за счет средств материнского капитала, к сертификату на его получение необходима выписка о наличии на счету денежных средств. Документ можно получить:
        - Обратившись с заявлением в Пенсионный фонд по месту проживания.
        - Воспользовавшись услугами Государственного портала.
3. Взять в бюджетной организации копии документов о предоставлении помощи или займа.

В том случае, когда вы продаете недвижимость, кроме паспорта понадобятся:

1. Документ, подтверждающий ваши полномочия на владение этой квартирой (завещание - если вы ее унаследовали, договор дарения – в случае получения ее безвозмездно в дар, договор купли - продажи, если ранее вы также купили это жилье, документы о приватизации).
2. Свидетельство о регистрации прав собственности (если ранее не было оформлено, следует обратиться в государственную службу регистрации по месту нахождения квартиры, но стоит учитывать, что процесс довольно трудоемкий и займет определенное время, поэтому прежде, чем заняться оформлением продажи, приведите в порядок документы, дающие вам право распоряжаться имуществом).
3. Если есть вторая половина, обязательно нотариально заверенное письменное согласие, причем, как для продажи, так и покупки квартиры, которое можно оформить при подаче остальных документов.
4. Присутствие супруга обязательно с документом, удостоверяющим личность (паспортом и свидетельством о регистрации брака).
5. При наличии несовершеннолетних детей до нотариального оформления сделки нужно обратиться в органы опеки для получения письменного разрешения.
6. Если вы являетесь собственником долевой части квартиры, важно отослать остальным участникам письменное уведомление заказным письмом, чтобы на руках было подтверждение о получении извещения адресатом (можно передать лично, если уверены, что на втором экземпляре, который останется в качестве доказательства у вас, заинтересованные лица поставят дату и подпись о получении).
7. В компании, управляющей домовладением нужно взять выписку из домовой книги обо всех зарегистрированных на момент продажи лицах.
8. Сегодня это возможно сделать, не выходя из дома, оставив заявку на государственном портале, предварительно пройдя несложную регистрацию.
9. Понадобиться справка об отсутствии задолженности по уплате за пользование коммунальными услугами, которую можно получить в управляющей или жилищной компании и самих коммунальных службах, то есть:
           - В расчетных группах УК, ТСЖ, ЖЭК.
           - Или в информационно - расчетном центре.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Какую работу выполняет нотариус.

Основная суть участия нотариуса при оформлении купли – продажи (дарении) квартиры сводится:

• В удостоверении личности сторон и проверке правомочия полномочий для заключения сделки.
• Имея доступ к сведениям ЕГРП, он имеет возможность убедиться в отсутствии обременений на момент продажи недвижимости.
• Проверяет проект самого договора и соответствие его законодательным нормам, предусмотрев условия по защите прав Покупателя.
• Разъясняет юридические последствия совершаемой купли – продажи.
• Удостоверившись в адекватности сторон на момент подписания договора и добровольном желании совершить сделку, удостоверяет подписанный документ.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Стоимость нотариальных услуг.

Тариф нотариальной сделки складывается:

1) Из суммы государственной пошлины, напрямую зависящей от оценочной стоимости квартиры на момент оформления ее продажи:

• При цене недвижимости до 1 млн. руб. – 3тыс. руб. + 0, 4 % от оговоренной суммы продажи.
• Если квартира оценена от 1 до 10 млн. руб. – придется заплатить 7 тыс. руб. + 0, 2 % от договорной цены.
• При кадастровой стоимости свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. + 0, 1 % от сделки, но, эта сумма ограничена и не может превышать 100 тыс. руб.

Стоит заметить:

• Согласно нормам ст. 333. 38 НК РФ, при оформлении продажи инвалидом I, II группы, госпошлина уплачивается в 2 раза меньше (льгота составляет 50 %);

2) Оказания услуг правового и технического характера, куда включается:

• Составление договора, учитывающего интересы сторон.
• Проверку документов.
• Юридические консультации.

 ✔ Услуги, оплачиваемые дополнительно:

• Оформление при необходимости нотариально заверенных письменных согласий членов семьи или участников долевой собственности на продажу квартиры.
• Заверение нотариусом документов для регистрации права собственности на купленную квартиру.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Преимущества нотариального оформления сделки

Несмотря на дополнительные затраты, оформив покупку квартиры у нотариуса, вы можете спать спокойно, будучи уверенным за чистоту сделки, что появятся родственники продавца, доказывающие невменяемость собственника на момент продажи квартиры, или другие нюансы, когда через суд будет доказана ничтожность сделки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Какие последствия несоблюдения нотариальной формы договора?

Если вы оформляете сделку, требующую нотариального удостоверения, а вторая сторона уклоняется от выполнения требований, в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ, можно обратиться в суд.
В случае признания сделки действительной, дальнейшее оформление у нотариуса не нужно.
Кроме того, согласно п. 3 этой же статьи, виновная сторона возместит причиненные убытки в связи с задержкой регистрации сделки.

✔ Гарантирует ли нотариальное заверение соблюдение всех прав покупателя?

Практически можно сказать, что оформив сделку приобретения жилья через нотариуса, вы сводите на нет:

• Вероятность ее судебного оспаривания.
• Признание договора купли-продажи ничтожным.

1. Нотариус, удостоверивший добросовестность приобретателя жилища в случае попытки оспаривания сделки, имеет право выступать на стороне Покупателя, что оказывает существенное значение при вынесении решения.
2. При продаже квартиры через доверенность нотариус проверит ее подлинность и не была ли она отозвана на момент совершения сделки.
3. За ненадлежащее оформление сделки, в результате чего если покупатель понесет материальный ущерб, нотариус несет ответственность.

Вернуться к содержанию ↑

 

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ