Покупка квартиры в строящемся доме или новостройке, пошаговая инструкция.
Комментарии: 3С каждым годом все больше граждан решаются на приобретение жилья в новостройке. При этом заключение сделки и оплата квартиры может происходить как до сдачи дома, так и после этого. Чтобы не стать жертвой мошенников и получить желаемое жилье, важно знать все особенности подобной покупки. В представленной статье мы подробно расскажем, как приобретается недвижимость подобной категории, какие документы для сделки необходимы и какие пункты обязательно нужно включить в договор.
○ Особенности покупки квартиры.
○ Покупка квартиры в новостройке.
✔ Статус строительства.
✔ Вид заключаемого договора.
○ Какие документы нужны от застройщика?
○ Какие документы должен подготовить покупатель?
○ Как правильно составить договор?
✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?
✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.
✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.
○ Видео.
○ Особенности покупки квартиры.
Приобретение жилья в новостройке можно оформить на разных стадиях строительства. Особенность подобных сделок заключается в том, что стоимость будет увеличиваться по мере приближения срока сдачи объекта. При этом сдача в эксплуатацию объекта исключает риск остановки строительства, банкротства строительной компании и т.д. Поэтому решение о времени заключения сделки принимается с учетом всех аспектов строительства.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, перед принятием решения о заключении договора со строительной фирмой, нужно проверить:
- Статус застройщика, проверить его учредительские документы, изучить отзывы и другую информацию, характеризующую степень благонадежности.
- Землю и здание, важно удостовериться в наличии разрешения на строительство, соответствии строящегося объекта проекту и т.д.
- Квартиру – соответствие используемого материала его качеству, уровень проведенных строительных и ремонтных работ, соответствие заявленного количества метров фактическому и др.
○ Чем регулируется вопрос.
Несмотря на все преимущества приобретения жилья в новостройке, очень важно изучить правовую сторону вопроса. Связано это с большим количеством мошенников на рынке недвижимости, в числе которых находятся и недобросовестные застройщики. Чтобы не стать их жертвой, нужно знать, какие законы регулируют этот вопрос.
Итак, в зависимости от типа договора и вида правонарушения, вопрос может регулироваться:
- Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
- Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1.
- ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
- ФЗ «О государственной регистрации...» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).
○ Покупка квартиры в новостройке.
Для того, чтобы стать полноценным собственником приобретенной жилплощади, не попав в руки мошенников, важно проявлять крайнюю осторожность на всех этапах сделки. Ниже перечислены аспекты, на которые нужно обратить особое внимание при заключении сделки.
✔ Статус строительства.
Можно приобрести квартиру в новостройке на двух стадиях строительства:
- Начальной.
- Завершающей.
В первом случае стоимость жилплощади будет существенно ниже, а во втором – выше вероятность заселения в срок. Даже самые надежные строительные фирмы не застрахованы от наступления форс-мажорных обстоятельств, поэтому наличие риска необходимо учитывать. При проверке статуса строительства нужно обратить особое внимание на соответствие сроков, указанных в проекте реальному этапу возведения жилья.
✔ Вид заключаемого договора.
Приобретение жилья в данном сегменте предполагает возможность различных вариантов сделок. Вы можете заключить следующие виды договоров:
- Купли-продажи – стандартное соглашение, по которому одна сторона (застройщик) передает во владение другой стороне (покупателю) предмет сделки. В этом случае сумма покупки передается сразу, после чего оформляется право собственности.
- Долевого участия (ДДУ)– объектами таких сделок выступают жилые дома, которые еще на стадии строительства и будут до конца возведены на средства дольщиков (покупателей). Здесь есть возможность внесения определенных сумм по этапам, что делает покупку более осуществимой.
- Уступки прав требования, что также называется цессией. Возможен только при наличии ДДУ. В соответствии с таким соглашением, первоначальный покупатель жилья продает свою квартиру до окончания строительства и получения прав собственности.
- «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 1 ст. 11 №214-ФЗ)».
- Паенонакопления в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе), в данном случае группа покупателей, добровольно объединившихся, совместно решает вопросы строительства и деления квартир.
Каждый из перечисленных вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в целом, покупка квартиры в новостройке является более выгодным вариантом, чем на вторичном рынке.
○ Какие документы нужны от застройщика?
Список документов различается в зависимости от того, на какой стадии находится строительство. Единственное, что застройщик должен предоставить покупателю, независимо от данного критерия – это пакет учредительных документов: Устав компании, ОГРН, ИНН, свидетельство об аккредитации, лицензия на осуществление строительных работ.
Так, при заключении сделки на продажу квартиру в еще не сданном доме, строительная компания должна предоставить покупателю:
- Разрешение на строительство – здесь важно обратить внимание на конкретизирующие объект недвижимости характеристики и предполагаемую дату окончания работ.
- Инвестиционный договор – определяющий количество квартир и покупателей, а также фактический размер инвестиций в возведение дома.
- Проектную документацию, в которой должны быть указаны все нюансы строительства.
Если приобретается квартира в готовом здании, от застройщика требуется:
- План дома по этажам.
- Договор продажи квартиры в новостройке, оформленный в соответствии с законодательством.
- Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждающую полномочия строительной компании.
- Акт приема-передачи дома – удостоверяющий введение его в эксплуатацию.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором возводится новострой – договор долгосрочной аренды либо свидетельство о праве собственности.
Если будет отсутствовать хотя бы один документ из перечня, это сразу является поводом для возникновения сомнений в благонадежности застройщика.
○ Какие документы должен подготовить покупатель?
Список документов, которые требуются от покупателя минимален. Он должен предоставить:
- Личный паспорт.
- Чек об оплате госпошлины на регистрацию договора.
- Согласие от второго супруга на приобретение конкретного жилья, если покупатель находится в зарегистрированном браке (согласие должно быть оформлено в письменном виде и заверено нотариально).
○ Как правильно составить договор?
Жилье в новостройке может быть продано непосредственно строительной компанией либо агентством недвижимости. В последнем случае посредник несет ответственность за действительность только того перечня услуг, который он предоставляет. Все возможные риски, связанные с чистотой сделки решаются между покупателем и застройщиком.
Требования к оформлению договора зависят от статуса дома. Так, если имеет место соглашение о долевом участии, оно подлежит обязательной государственной регистрации.
- «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п. 3 ст. 4 №214-ФЗ)».
Как и в стандартном договоре купли-продажи, соглашение о покупке недвижимости в новостройке должно быть составлено максимально подробно с учетом всех пожеланий участников сделки. При возникновении разногласий, именно данный документ будет основанием для защиты своих прав.
✔ Что обязательно должно быть зафиксировано?
В соглашении должны быть указаны существенные условия (предмет сделки и стоимость объекта) и дополнительные: реквизиты сторон, права и обязанности, ответственность за их неисполнение и прочие условия по желанию сторон. Если приобретается квартира в недостроенном доме, необходимо включение срока окончания строительных работ и передачи жилплощади дольщику.
Таким образом, процедура приобретения квартиры в новостройке отличается возможностью финансовой экономии при покупке на стадии строительства. При этом подобный метод предусматривает определенный риск нарушения условий договора и неполучение оплаченного жилья.
○ Советы юриста:
✔ Заплатили деньги за квартиру в недостроенном доме, а застройщик обанкротился, что делать.
В этом случае нужно обратиться в арбитражный суд по месту осуществления трудовой деятельности строительной компании. При этом лучше всего подать иск о признании права собственности на квартиру, что предотвратит ее передачу кредиторам для реализации.
✔ Деньги за жилье внесены, но застройщик все время продлевает сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Причины подобной ситуации могут быть связаны с временными трудностями строительной компании либо фактом мошенничества, при котором не планируется передача квартиры в собственность дольщика. Для выяснения ситуации следует направить заказное письмо застройщику, в котором будет содержаться требование об объяснении задержки. Если не будет реакции, следует обратиться в суд с иском о нарушении сроков строительства.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Комментарии
Мария
Здравствуйте! Нужно ли регистрировать договор покупки в новостройке, если квартира приобретается при долевом участии в строительстве?
Артем
Здравствуйте! Что делать, если строительная компания нарушила сроки сдачи новостройки?
Маша
Лично я никогда не прочь воспользоваться помощью профессиональных риэлторов и юристов, тем более в случае покупки квартиры. Когда мы с мужем столкнулись с такой ситуацией, то при поиске квартиры, параллельно подходящие варианты нам искал риэлтор. Но мы оказались быстрее или просто повезло, не знаю, но шикарную квартиру в новостройке мы все-таки нашли, причем через интернет. Получили по объекту всю необходимую информацию, оговорили все детали с застройщиком, оформили и подписали договор. Все прошло гладко, быстро и грамотно. Не наткнулись на мошенников и вообще удачно избежали различных неприятных ситуаций, которые часто происходят при покупке недвижимости. Достигли того, к чему, собственно, стремились)
Добавить комментарий