Схемы передач денег при покупке квартиры. Подробная инструкция по передаче денег, особенностям и возврату при отказе от сделки.
Комментарии:
2
Приобретение жилплощади – сделка, в которой задействована крупная сумма денег. Поэтому очень важно, чтобы их передача была зафиксирована надлежащим образом и исключала вероятность возникновения разногласий между контрагентами в будущем. В представленной статье мы расскажем, какие способы передачи финансов существуют с подробным рассмотрением каждого из них и возможностью определения самого выгодного варианта.
○ Причины для приостановки или отмены сделки купли-продажи.
✔ Обязательные условия.
✔ Риск для покупателя.
✔ Сомнительное преимущество этой формы расчетов.
✔ Участники процесса.
✔ Преимущества способа.
✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.
✔ Пересчет денег и проверка на подлинность.
✔ Ключи от ячейки.
✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.
✔ Недостатки этого способа.
✔ Популярность этой формы и сравнение ее с предыдущей.
✔ Заключение договора и действия сторон.
✔ Хранение ключей.
✔ Поступление денег на счет продавца или покупателя.
✔ Плюсы и минусы этого способа.
✔ Участники сделки.
✔ Заключение договора и открытие банковских счетов.
✔ Содержимое ячейки.
✔ Передача ключа от ячейки.
✔ Возврат денег.
✔ Преимущества и недостатки способа.
○ Гарантии безопасности сделки.
○ Явные преимущества безналичных форм расчетов.
✔ Что следует проверить при покупке квартиры.
✔ Почему не стоит спешить с оплатой.
○ Видео.
○ Варианты передачи денег.
Финансовые средства за приобретенное имущество могут передавать различными способами:
- Наличным расчетом.
- Безналичным расчетом (банковский перевод).
- Путем аренды банковской ячейки.
- С использованием аккредитива.
Факт передачи денег должен быть зафиксирован, чтобы в последующем избежать разногласий между сторонами. Поэтому выбирать следует надежные способы, которые подтвердят исполнение обязательств при необходимости.
Таким образом, менее надежным вариантом является наличный расчет, несмотря на оформление расписки. Лучше всего выбирать способы, в которых присутствует третья сторона (банк), которая не только выступает гарантом проведения финансовой операции, но и несет ответственность за то, чтобы деньги были направлены по назначению.
○ Причины для приостановки или отмены сделки купли-продажи.
Сделка купли-продажи может быть приостановлена или отменена в следующих случаях:
- Оплата за переданное имущество не произведена либо произведена не в полном объеме.
- Признание сделки недействительной:
- «1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
- 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
- Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
- В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
- Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ст. 168 ГК РФ)».
- Возникновение непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств. В данном случае вина за аннулирование сделки отсутствует.
Если сделка приостанавливается или отменяется до госрегистрации перехода права собственности, это не представляет больших проблем. Стороны просто возвращаются на исходные позиции: продавец получает назад квартиру, а покупатель – деньги.
Если причины для приостановления или аннулирования сделки возникли после проведения регистрационных процедур, вопрос решается исключительно в судебном порядке.
○ Применяемые формы расчетов.
Все формы расчетов имеют свои преимущества и недостатки, значимость которых определяется участником сделки. Каждая из них будет подробно рассмотрена ниже.
○ «Из рук в руки».
Наличный расчет предполагает риск возникновения претензий в будущем, если он не будет документально зафиксирован.
К тому же при таком выборе возникает вопрос, когда именно платить, учитывая, что государственная регистрация права собственности осуществляется только через 10 дней после передачи договора в регистрирующий орган. Исходя из этого, возможны два варианта расчетов:
- Предоплата – передача денег сразу после подписания соглашения.
- Оплата по факту – после регистрации права собственности нового владельца жилья.
В каждом случае есть свои подводные камни для участников сделки. Кроме того, крупная сумма денег наличными не только неудобна для хранения и передачи, но и является отличной приманкой для грабителей.
Все эти факторы обуславливают то, что наличный расчет постепенно вытесняется более современными способами оплаты.
✔ Обязательные условия.
Если стороны все-таки выбрали наличный расчет, обязательным является требование фиксирования факта передачи денег. Для этого приглашаются 2 свидетеля, и оформляется расписка, которая подписывается всеми присутствующими. Расписку пишет получатель денег, который тем самым подтверждает факт получения оплаты за квартиру.
✔ Риск для покупателя.
Риск для покупателя возникает, если он передает деньги в момент оформления сделки. Впоследствии могут возникнуть различные проблемы: отказ в регистрации права, арест имущества, появление новых прописанных лиц и т.д. Во всех этих случаях возврат денег может быть сопряжен с определенными проблемами.
✔ Сомнительное преимущество этой формы расчетов.
Помимо риска не стать владельцем купленной квартиры, наличный расчет имеет иные недостатки. Например, подобная передача денег предполагает сокрытие от государства истинной суммы сделок. Помимо моральной стороны вопроса, впоследствии это может отразиться на возможности получения налогового вычета и размере полученной компенсации.
○ Аренда депозитарной ячейки.
Это надежный способ передачи денег, при котором каждая сторона может быть уверена в соблюдении своих прав. Благодаря своей надежности данный метод с каждый годом становится все популярнее, несмотря на определенные финансовые траты, связанные с арендой ячейки.
- «Договором хранения ценностей в банке может быть предусмотрено их хранение с использованием поклажедателем (клиентом) или с предоставлением ему охраняемого банком индивидуального банковского сейфа (ячейки сейфа, изолированного помещения в банке).
- По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.
- Условиями договора может быть предусмотрено право клиента работать в банке с ценностями, хранимыми в индивидуальном сейфе (п. 1 ст. 922 ГК РФ)».
✔ Участники процесса.
В аренде банковской ячейки участвуют:
- Продавец, который наделяется правом забрать деньги после выполнения условий, определенных договором.
- Покупатель (поклажедатель), передающий в банк финансовые средства на хранение в период оформления прав собственности на приобретенное жилье.
- Банк (хранитель) – принимает на хранение финансовые средства и несет ответственность не только за их сохранность, но и своевременную передачу указанному в договоре лицу.
✔ Преимущества способа.
Основной плюс данного метода передачи финансовых средств – отсутствие возможности у сторон сделки присвоить себе деньги либо квартиру.
Благодаря тому, что деньги хранятся у третьей стороны, исключается возможность нецелесообразного их использования, нарушения сроков оплаты и попадания в руки посторонних лиц.
Другие преимущества:
- Наличие вооруженной охраны в месте хранения и минимальный риск потери денег.
- Возможность продавца забрать деньги в любой момент без согласования с покупателем (при условии выполнения обязательств по договору).
- Снятие ответственности с покупателя за хранение денег, при этом, даже при неблагополучном исходе сделки, он в любой момент может вернуть свои деньги.
- Сумма, которую можно заложить в ячейку, не ограничена, а срок договора аренды можно продлевать.
✔ Заключение договора аренды и внесение нужной суммы.
При аренде банковской ячейке составляется соответствующий договор, по которому в сейф закладываются деньги. Они могут быть распределены в процентном соотношении на этапы сделки. Например, продавец может получить определенную сумму после заключения договора и остаток – после регистрации права собственности. Такое распределение является более надежным, чем единовременная передача всей суммы.
✔ Пересчет денег и проверка на подлинность.
Помимо ответственного хранения, банк также предоставляет услуги по проверке подлинности закладываемых финансов и их расчете. Важно учитывать, что деньги, как правило, закладываются сторонами вместе, а в случае успешной сделки, их единолично забирает продавец.
✔ Ключи от ячейки.
Учитывая риск, который появляется при хранении ключа у одной из сторон, они хранятся у банка, как незаинтересованной стороны, во время прохождения всех этапов регистрации сделки.
✔ Доступ к ячейке покупателя и продавца в случае успеха сделки или отказа от нее.
После успешной регистрации права собственности на приобретенное жилье, ключ передается продавцу, который получает доступ к ячейке и забирает свои деньги. А если сделка по каким-либо причинам не состоялась, ключ получает покупатель, который возвращает заложенную сумму.
✔ Недостатки этого способа.
Несмотря на высокий уровень надежности, у данного метода также есть минусы:
- В соглашении об аренде банковской ячейки, указание суммы передаваемых на хранение денег, не является обязательным. Поэтому, если возникнут какие-либо разногласия, данный документ не может выступать основанием для спора.
- Банк не несет ответственность за подлинность представленных документов. Обязательным является только сверка подлинности данных покупателя с указанными в паспорте.
○ Аккредитив.
- «При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
- К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке (п.1 ст. 867 ГК РФ)».
✔ Популярность этой формы и сравнение ее с предыдущей.
Выбор многими данной системы расчетов основывается на ее высокой степени надежности. Как и в случае с арендой ячейки, здесь необходимо наличие третьей стороны – банка. Он регулирует обязанность покупателя уплатить оговоренную сумму после предоставления продавцом полного пакета требуемых документов. Так у покупателя нет возможности отменить сделку в одностороннем порядке.
В то же время банк проверяет правильность оформления документов и их подлинность. Таким образом, он выполняет функции гаранта для каждой стороны сделки.
✔ Заключение договора и действия сторон.
После заключения договора купли-продажи, алгоритм действий по оплате следующий:
- Покупатель заключает с банком соответствующий договор на 1-2 месяца.
- На основании подписанного соглашения, банк открывает на имя клиента специальный банковский счет.
- Банк перечисляет на него деньги со счета клиента после получения соответствующего распоряжения от владельца.
- В период, указанный в договоре (1-2 месяца), покупатель не вправе забирать вложенную сумму.
- Стороны подают документы для оформления права собственности.
✔ Хранение ключей.
Во время всего периода оформления прав собственности, открытый счет является закрытым для каждой из сторон сделки. Поэтому именно банк осуществляет контроль за ним в течение данного срока.
✔ Поступление денег на счет продавца или покупателя.
После того, как будет завершена процедура регистрации права собственности, продавец должен посетить банк с перечнем документов, удостоверяющих успешность сделки. После того, как банк проверит их, он перечислит деньги с аккредитива на счет продавца.
Если по каким-то причинам сделка не состоялась, и покупатель представил доказательства этого, банк перечисляет деньги на его счет, осуществляя, таким образом, возврат вложенной суммы.
✔ Плюсы и минусы этого способа.
Открытие аккредитива имеет много преимуществ:
- Безналичный способ оплаты не требует аренды ячейки, получения и внесения наличных, пересчитывая их и проверяя подлинность.
- Полностью отсутствует риск потери денег, как для продавца, так и для покупателя.
- Ответственность банка за любую несанкционированную операцию по открытому аккредитивному счету.
При этом у данного способа есть только два минуса:
- Необходимость в сборе большого количества документов (полный перечень устанавливается банком).
- Расходы на обслуживание счет.
○ Вексельная система.
Вексель – ценная бумага, которая приобретается покупателем вместо суммы денег. После передачи прав собственности вексель возвращается продавцу в обмен на подлинные правоустанавливающие документы.
✔ Участники сделки.
В соглашении участвуют:
- Векселедатель – в данном случае, покупатель квартиры.
- Векселедержатель – в данном случае, продавец недвижимости.
- Должник (в определенных случаях).
✔ Заключение договора и открытие банковских счетов.
Составляется соглашение, согласно которому покупатель открывает счет в банке, на который зачисляются деньги за вексель. Финансовые средства заморожены на счету до момента прохождения всех этапов купли-продажи квартиры и оформления права собственности на нее.
✔ Содержимое ячейки.
Наряду с открытием счета арендуется банковская ячейка, в которую закладывается вексель, который будет оплачен в случае успешного завершения сделки. Так банк выступает гарантом сохранности ценной бумаги и финансовых средств.
✔ Передача ключа от ячейки.
Если сделка проходит успешно, производится оплата векселя, что подразумевает перевод финансовых средств продавцу квартиры. Также он получает доступ к ячейке, в которой хранится вексель.
✔ Возврат денег.
Если по каким-то причинам сделка сорвалась, деньги за вексель возвращаются покупателю, который и получает доступ к банковской ячейке. Таким образом, банк регулирует права каждой из сторон.
✔ Преимущества и недостатки способа.
Как и все другие метода перечисления, вексельный договор имеет как плюсы, так и минусы.
К преимуществам относится:
- Получение гарантии передачи права собственности в виде векселя.
- Высокая надежность данного способа оплаты.
Главный минус способа в его нечастом использовании, из-за чего у сторон могут возникнуть различные недопонимания.
○ Гарантии безопасности сделки.
Абсолютной гарантии успешности сделки не существует. Но можно снизить риски, соблюдая некоторые правила:
- Внимательное изучение всей документации.
- Грамотное составление договора купли-продажи.
- Правильный выбор способа перечисления денег.
○ Рекомендации специалистов.
Учитывая количество нюансов сделок купли-продажи, есть ситуации, когда обращение к специалистам является крайне желательным. Это нужно, если какая-либо из сторон:
- Хочет удостовериться в том, что в договоре учтены все его права.
- Хочет проверить подлинность документов.
- Не знает, какой способ оплаты выбрать и нуждается в юридическом сопровождении.
Несмотря на обилие правовой информации в свободном доступе, обращение к квалифицированному специалисту остается востребованным.
○ Явные преимущества безналичных форм расчетов.
Данный вид передачи денег имеет такие плюсы, как:
- Удобство перечисления (не нужно носить с собой большие суммы, пересчитывать их и проверять на подлинность).
- Наличие нескольких вариантов, позволяющих выбрать наиболее удобный.
- Высокая степень надежности.
Таким образом, наиболее желаемым способом передачи денег при покупке квартиры является один из вариантов безналичного расчета.
○ Советы юриста:
✔ Что следует проверить при покупке квартиры.
Необходимо проверить статус жилплощади, наличие обременений на него, количество прописанных лиц, проживание в квартире несовершеннолетних детей. Все эти факторы могут стать препятствием к завершению сделки купли-продажи. Получить подобные сведения можно, обратившись за выпиской из ЕГРП.
✔ Почему не стоит спешить с оплатой.
Покупатель получает право собственности только после ее государственной регистрации. А на ее оформление требуется время (до 10 дней с момента обращения). При этом нет гарантий, что процедура пройдет успешно, и собственность зарегистрируют на нового владельца. Поэтому если произвести оплату сразу после заключения договора, покупатель рискует остаться без квартиры и без денег.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Комментарии
Наталья
Здравствуйте! Как лучше оплатить по безналу квартиру? Сделать обычный банковский перевод или открыть аккредитив?
Александр
Здравствуйте! Когда лучше передавать деньги за квартиру? Чем я рискую, если произведу оплату сразу после подписания договора?
Добавить комментарий